发包开发工程及其价款结算的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。
对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。
一、工程价款结算的办法
开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。
1．按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。
2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。
3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。
不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。
又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。
在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。
二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算
开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：
借：预付账款——预付承包单位款 150 000
贷；银行存款 150 000
9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作：
借：预付账款——预付承包单位款 35 000
贷：银行存款 35 000
10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作：
借：开发成本 75 000
贷：预付账款——预付承包单位款 53 000
应付账款——应付工程款 22 000
用银行存款支付应付工程款时，应作：
借：应付账款——应付工程款 22 000
贷：银行存款 22 000

2．10月份发生下列经济业务，编制会计分录：

    （１）月光公司向本企业投入资本金200 000元，已存入银行。

          借：银行存款      200 000

            贷：实收资本      200 000

    （２）由银行提取现金500元。

          借：现 金        500

            贷：银行存款      500

    （3）购进主要材料20 000元，货款尚未支付。

          借：原材料一一主要材料      20 000

            贷：应付账款—应付购货款     20 000

    （4）收到客户大发公司拨来前欠工程款15 000元，存入银行。

          借：银行存款                     15 000

            贷：应收账款—应收工程款        15 000

（5）仓库向现场发出主要材料56 000元，机械站领用主要材料4 000元。

      借：工程施工—合同成本—某工程        56 000

                机械作业                   4 000

             贷：原材料—主要材料      60 000

    （6）以银行存款购入主要材料32 000元。

          借：原材料一主要材料       32 000

            贷：银行存款                 32 000

    （7）收到客户宇航公司预付工程款20 000，存入银行。

          借：银行存款                 20 000

            贷：预收账款—预收备料款    20 000

    （8）由银行存款支付施工现场用电费2 000元。

          借：工程施工—合同成本—某工程     2 000

            贷：银行存款               2 000

    （9）用银行存款20 000元，偿还应付购货款。

          借：应付账款一应付购货款     20 000

            贷：银行存款                 20 000

    （10）用银行存款归还短期借款50 000元。

          借：短期借款                50 000

            贷：银行存款                50 000

（11）从银行提取现金8 000元（准备发放工资）。

          借：现    金           8 000

            贷：银行存款           8 000

    （12）以现金8 000元发放职工工资。

          借：应付工资           8 000

            贷：现    金           8 000

    （13）按部门将职工工资8 000元记入各有关费用账户，现场生产工人工资5 000元，机械站工人工资3 000元。

          借：工程施工—合同成本一某工程          5 000

               机械作业                  3 000

            贷：应付工资                   8 000

    （14）本月已完工程按合同价向客户宇航公司结算工程价款69 000元，款尚未收到。

          借：应收账款—应收工程款        69 000

            贷：工程结算                        69 000

    （15）从应收工程款中扣还向客户宇航公司预收的工程款。

          借：预收账款—预收工程款        20 000

            贷：应收账款一一应收工程款         20 000

    （16）按工程价款收入计算并结转应交纳的营业税2 070元，城市维护建设税145元。

          借：工程结算税金及附加           2 215

            贷：应交税金                     2 215

    （17）结转本月已完工程实际成本63 000元。

          借：主营业务成本        63 000

              工程施工—合同毛利           6 000

            贷：主营业务收入—某工程         69 000

    （18）结转某工程营业税、城市维护建设税2 215元。

          借：本年利润                2 215

            贷：工程结算税金及附加      2 215

    （19）工程完工，将“工程施工”和“工程结算”的余额对冲：

        借：工程结算         69 000

            贷：工程施工—合同成本             63 000

                工程施工—合同毛利              6 000 

（20）结转本年利润：

        借：主营业务收入         69 000

            贷：主营业务成本            63 000

                本年利润                  6 000

1．根据上列会计分录登记入各账户，如图2-7所示。

4.根据上述账户登记编制总分类账本期发生额对照表，如表2-10。

 

         表2-10                               某企业总分类账本期发生额对照表

                                                 20××年10月份                                    单位：元

 

       表中各账户期初借、贷方余额合计数，本期借、贷方发生额合计数和期末借、贷方余额合计数均相等各自保持平衡，说明记账是准确的。